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担保法解释有关租借和质押的互相关系,承包租

出租人可以将出租的房屋进行抵押,租赁不影响抵押权人实现其优先受偿权。同时,抵押权的实现亦不影响租赁合同的继续履行,也就是说,租赁合同的效力及于买受人。

一、在优先购买权实现中,存在如下问题:
1、提前15天通知即可。
2、如果采取拍卖或公开发售的方式,则承租人要参与竞买并出价,此时的优先权只体现为参与权。

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注:通过以上分析实际上优先购买权变成了事先参与权和事后缔约权。

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租赁关系直接针对的是房屋使用、收益的权利,而抵押权针对的是房屋的交换价值,二者并无本质冲突,出租人可以对房屋行使充分的处分权。抵押权人对已出租的房屋同意抵押的,该风险由其自行承担,抵押权人不能以该权利对抗承租权。抵押权实现后。

二、事后缔约权。
在事先未通知参与的情况下,承租人反倒更为有利,可以要求出租人以与第三人已经达成的价格和条件签订购买协议。
当然作为承租人无权要求宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效,其是否有效按照《合同法》52条规定判断。原则上不是恶意串通的合同一般有效。

在现实生活中,我们可能碰到租住的房屋被房东抵押出去,不得不临时被赶走的情况。有时候也存在,急需用钱,需要将已出租的房屋用来抵押贷款的情况。我国法律有买卖不破租的相关规定,但抵押与买卖并不完全相同。如何处理租赁与抵押的关系,在法律的框架内维护好自身权益,需要我们了解我国担保法解释关于租赁和抵押的相关规定。

为此,《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

三、强制执行中的承租人权利。
1、如果是抵押登记,或者查封登记以后的承租人,那么没有任何优先权,执行庭就可以直接强制迁出。
此时的承租人作为案外人,没有任何权利可言,最高法院在2010年答复吉林高院的《答复》中强调三点:
第一、可以直接强制迁出;
第二、可以将财物指定他人保管;
第三、案外人下落不明或者拒绝受领的,可以直接变卖处分。
2、承租人在执行中主张优先购买权,更是参与权。
而且是申请来的,在合同中是优先保障的,要通知的。执行中是自己申请,执行庭没有义务知道,如果要求执行庭必须提前通知承租人,如果承租人在执行庭现场调查时不在场,恰好当时也是空置的话,那执行庭承担不起重新拍卖的责任。

一、租赁权与抵押权

注:租赁权先于抵押权设立时,租赁物被拍卖的,承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或对租赁物主张优先购买权,但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行,在强制执行中,承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利,只能择一行使。

(1)租赁权

处理规则:

租赁权又称使用收益权,即承租人依租赁合同,在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。租赁权是基于租赁合同而形成的一种债权。

一、在对标的物设定抵押时,要注意查明是否有在先的租赁合同

(2)抵押权

根据《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁在先,抵押权人实现抵押财产时不应影响租赁关系的存续,根据“买卖不破租赁”原则,抵押财产的受让人应承担抵押物上的租赁负担,因此抵押财产的变现将会受限,不利于抵押权人的权益。

抵押权是债务人或第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时,债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三人为抵押人,债务人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

二、确定房屋租赁权和抵押权孰先孰后的裁判标准,应以承租人实际占有、使用租赁物为准

(3)租赁权与抵押权关系

租赁权作为物权化的债权,应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间,所以,承租人签订了房屋租赁合同后,应尽早的搬入;抵押权人在接受抵押财产设定抵押时,既方便又能保护自身权益的方法,是到抵押房屋了解下实际占有、使用的人是否是抵押人。

如果出租在前,抵押在后,则抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押无的受让人继续有效,这时,抵押不破除租赁。反之,如果抵押在前,出租在后,则抵押可破除租赁,即抵押权人实现抵押后,有权解除租赁关系。

三、若抵押在先而租赁在后,因不动产的抵押登记是抵押权成立的生效要件,具有公示效果,且抵押人在出租抵押物时应该征得抵押权人的同意。对于执行程序中,租赁房屋需要被强制执行时,承租权应该让位抵押权人所享有的抵押权益,承租人的损失可以向出租人主张违约损害赔偿。

二、法律依据

四、诉争房屋的买受人,可能因“买卖不破租赁”原则,而不能实际使用房屋。
买受人取得房屋所有权后,因转让房屋上有长期租赁关系存在,买受人虽享有房屋所有权却落得不能实际使用的尴尬处境。所以在购买房屋时,买受人应实地了解房屋是否已被租赁。

(1)物权法

相关法律:
《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。、
《担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。
《物权法》
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

我国《物权法》第190条规定:设立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

(2)合同法

我国《合同法》第229规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。

(3)最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干司法问题的解释

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干司法问题的解释》第65条规定:抵押人将已出租的财产抵押时,抵押实现后,租赁合同有效期内对抵押物的受让人继续有效;第66条规定,抵押人将已抵押的财产出租时,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

三、应尽义务及注意事项

(1)出租人在出租已抵押物时,应告知承租人抵押情况。如果已告知承租人,承租人仍然承租,则后果有承租人承担。如果没有告知承租人,则由出租人承担。

(2)出租人在抵押已出租物时,也应告知抵押权人出租情况。

(3)承租人在租赁前也应了解租赁物的抵押权问题。

(4)抵押权人在审查抵押物时也应了解抵押物的租赁情况。

通过上面的介绍,特别是担保法解释关于租赁和抵押的相关内容,我们可以看出,租赁是一种合同关系,抵押是一种物权关系,并不存在互斥关系。租赁在前,抵不破租;租赁在后,抵可破租;抵可以租,租可以抵。在具体操作过程中,还应本着以法律为准绳,以互惠互利为目的,以友好协商为手段处理好相关各方的关系。

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